本期嘉賓：
湖南鑫成集團營銷總監楊韌
張家界明鑫房地產開發有限公司營銷經理邱文斌
張家界湘銀置業有限公司策劃經理彭華

　　目前，隨著多達十個樓盤、近100萬開發量的逐步放量，位于且住崗周邊，再到熱水坑的旅游服務核心活力板塊已逐步走在地產前沿。
　　攤開張家界地圖，西溪坪、且住崗等幾個區域板塊功能分區明確，發展潛力凸顯。在且住崗、熱水坑一帶，大庸橋公園、博物館、新吉大、新航校校區、木龍灘水電站等盤踞，因城市絕版水域、人文資源，成為置身都市卻遠離塵囂的上等居住之所，并成為眾多品質開發企業的寵兒，匯聚了張家界為數不多的部分中高端樓盤。
　　最新城市規劃顯示，且住崗及其周邊區域定位為城市核心旅游服務區。因此，在一個據守自然山水間的高品質住宅區完美綻放時，一個全新的、極具財富潛力的城市群商業新區，也正崛起于西城。
　　據統計，目前且住崗附近板塊區域樓盤有近10個，包含別墅、洋房、多層或小高層等復合型產品，它們都依托絕佳的區位優勢、景觀資源及未來規劃，創造了張家界為數不多的中高端樓盤“集中營”。相關數據表明，今年1-7月，該板塊樣本樓盤均價，徘徊在3500元/平方米至3800元/平方米之間。且住崗、熱水坑等區域，目前已逐步在項目的打造中，讓都市人的高端住宅選擇有了實現的可能。
　　長遠來看，且住崗、熱水坑所在的區域確實很有發展潛力。但從目前市場的形勢及張家界面臨的發展來看，我們還有很多問題需要探討：這一區域內的樓盤已存在哪些共性和特點，它們在張家界房地產市場中處于怎樣的地位？在房地產市場集中放量的下半年，該區域的樓市將呈現何種發展狀態，大家關注的“金九銀十”又會如何發展？本期《第一地產》智慧屋，將著力探究這塊旅游服務央區的核心和未來的市場走向。

　　第一地產：目前，且住崗、熱水坑板塊的樓盤有哪些共性和特點？吸引購房者的因素有哪些？
　　楊韌：共性和特點：樓盤規模大、規劃設計新穎、戶型亮點多。
　　吸引購房者的因素：
　　一、區位，市區-且住崗-景區，且住崗為中轉站。張家界城市規劃，因地制宜，把且住崗規劃為旅游服務中心、張家界新CBD（中心商業區）
　　二、景觀，澧水環繞、天門正望；
　　三、樓盤品質，且住崗樓盤規模大，且規劃設計人性化，戶型亮點多，符合市場需求。

　　邱文斌：就我個人而言，我認為且住崗、熱水坑兩大板塊的幾個樓盤都有以下幾方面特征：
　　一、從地段位置上講差異性不大。該板塊除了中樂地產的公園世家，位置距鬧市稍近些，其余幾大盤都差不多。
　　二、從開發量上講幾乎都是屬大盤性質。像：公園世家、天門壹號、鑫城·君泰、藍色港灣、明鑫·澧水灣 都是大體量樓盤。
　　三、從產品上講，幾乎含蓋市場上所有居住類的產品。如：鑫城·君泰、公園世家全高層小高層建筑、天門壹號高層洋房小公寓、單身公寓代表藍色港灣、明鑫·澧水灣洋房高層還有酒店式賓館。
　　四、該區的商業價值都比較欠缺。幾大盤周邊上檔次的商業都沒有，只有樓盤相配套的商業店面。
　　如果是站在購房者的角度上看，如何對幾大盤進行選擇，我個人的意見有以下幾方面：
　　第一、比較注重位置的又沒有車的購房者，可以考慮一下中樂公園世家，不過由于成本上的原因相對來說，其價位也相對較高。
　　第二、對一般的小投資客，可以考慮藍色港灣單身公寓，小面積、低總價、帶裝修。按最新城市規劃顯示，且住崗及其周邊板塊定位為城市核心旅游服務區。這類產品還是比較有投資空間的。不過其建筑用材及裝修配備，自己就得好好把把關了。
　　第三、明鑫·澧水灣、鑫城·君泰、天門壹號這三大盤都是比較適合居住的樓盤。明鑫·澧水灣、鑫城·君泰兩大樓盤可以說是山水兼得，從山水景觀相對而言明鑫·澧水灣、鑫城·君泰兩盤要優于天門壹號，當然從山景原味上看，天門壹號要優于明鑫·澧水灣與鑫城·君泰。作為購房者來說，主要還是看自己本身注重哪種景觀了。
　　第四、從樓盤規劃產品及園林景觀上看，鑫城·君泰做得還不錯，天門壹號因為是原味山景，所以不具可比性。中樂公園世家除占據大庸橋公園，其他景觀規劃還不是很了解。相對而言，明鑫·澧水灣擁有這樣的優勢：超大入戶整體中庭、全板式結構、全一梯兩戶、全坐北朝南、全南北通透、低密度、靠山面水、超大樓間距及完善的安防配置。應該說是相當宜居的一個居住自住型樓盤。是有車一族或二次購房者一個比較好的選擇。

　　彭華：置身大庸橋公園，該區域在視野可及范圍內云集了數個品質大盤，并且陸續會有新的樓盤在今、明年面世，總體推售量近兩百萬方，可以說這一區域是目前張家界樓盤最集中、投放量最大的片區，該區域的樓盤規模大、定位高、規劃前瞻性強。對于普通購房者，這個區域未來的發展潛力、日益完善的公共交通、樓盤超前規劃設計以及依山傍水的居住環境是吸引置業者的主要因素。
　　第一地產：和其他板塊相比，且住崗、熱水坑板塊最大的特點是什么，在張家界處于怎樣的地位？在市場集中放量的下半年，該板塊將呈現怎樣的走向？
　　楊韌：樓盤規模大，新建樓盤多，引領張家界樓市，處于領導者的地位。
　　從張家界樓市看，且住崗板塊樓盤綜合素質及區位，相對于其他板塊，更有競爭力；從板塊看，且住崗下半年供應量大，樓盤間的競爭壓力大。
　　邱文斌：我個人認為和其他板塊相比，且住崗、熱水坑板塊最大的特點就是，產品多樣化，產品也開始轉型比較注重樓盤品質。在整個張家界來說，這一板塊的產品正在領導整個張家界的住宅產品更新換代。
　　一方面是政策原因，另一方面市場供應較充足。個人認為下半年市場放量也不大可能。整體來說應該還是會維持目前現狀。
　　彭華：”離塵不離城“是且住崗、熱水坑區域最顯著的特點，成熟的交通條件，城市景觀大道的無限潛力，博物館、吉首大學張家界學院和張家界航院的進入使得該區域的人文氛圍和文化氣息漸濃，成為城市的科教文衛中心，同時相對市區更舒適的居住環境使得這一區域成為改善性置業者的首選。
　　且住崗、熱水坑版塊獨占城市上風上水之寶地，區域發展潛力和樓盤自身品質一直引領張家界住宅市場的價格走向和消費者的置業標準。市場經過七、八月份的傳統淡季之后迎來旺銷期，整個區域總體推售量較大，主要樓盤在下半年也陸續會有新品面世，各個項目以及產品之間存在較大的差異性，給予消費者的選擇空間較大；其次，在目前從緊的信貸政策和貨幣政策背景下，消費者持幣待購的情緒濃厚，部分改善性置業者不符合按揭手續辦理條件，在一定程度上抑制了這一群體的需求和放緩了居住品質升級的步伐；第三，隨著建材、人力等各方面成本不斷上升，商品房的價格也隨之水漲船高，尤其是區域發展潛力大、規劃設計超前、居住環境和品質上佳的項目價格堅挺。

　　第一地產：您如何看待即將到來的“金九銀十”？
　　楊韌：這次出臺的政策雖然還是在落實“國十條”，實際上在很多領域已超出“國十條”范疇。在這一政策的影響下，房地產市場走勢可能有變化，今年的“金九銀十”商品住宅成交量估計將比往年略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整為主基調。
　　邱文斌：個人認為今年“金九銀十”應該是金不金銀不銀吧！畢竟政策高壓在限，銀行銀根緊縮，市場流動資金還是比較緊張的！基本上還是要看各個盤對自住型客戶的挖掘了，不過我個人認為來年小陽春還是值得期待的。
　　彭華：隨著“國八條”落地，二套房受到嚴厲限制以及今年以來逐漸收緊的房地產金融政策。近期，全國主要城市的商品住宅成交量已接近年內低點，且住宅存量卻逐漸接近歷史高位。2011上半年中，剛性需求無可爭議成為今年以來樓市最大的買家。在目前的調控政策之下，剛需是購房的主力，現在“金九銀十”將到來，這一趨勢基本不會有大的變化。另外，市場上差異化產品和高端產品消費者經濟承受力強，往往不受按揭政策影響，因此市場上獨樹一幟和定位塔尖人群的產品也將受到市場的追捧。