“樓”曼曼其修遠兮 房價上下待“求索”
——盤點2011上半年樓市關鍵詞
本報特約撰稿. 吳鳳姣
盤點一：央行幾度加息，迫不及“貸”還是虛席以待？
　　越來越久的貸款審批時間，銀行首套房貸款難，二手房貸款難上加難……購房者對于“不收緊不痛快”信貸收緊可謂深有感觸。
　　2011年以來，央行三度加息，也將本輪加息延伸至第五次。
　　央行數據顯示，今年前5個月，人民幣貸款增長3.53萬億元，同比少增4737億元。盡管6月數據尚未公布，但受存款準備金調至歷史高位、6月末日均存貸比考核等因素影響，6月信貸投放難以出現反彈。
　　6月14日，中國人民銀行宣布，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行連續6次上調存款準備金率。調整后大中型金融機構存款準備金率達到了21.5%的歷史高位。
　　除了存款準備金率大幅上調，讓購房者“傷不起”的還有不斷上漲的利率和不斷增加的首付成數。　
　　2月8日，央行2011年第一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存、貸款基準利率上調0.25個百分點。
　　2011年4月6日，央行2011年第二次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。
　　2011年7月7日，央行2011年第三次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，存款一年期達到3.5%，貸款一年期以上達到6.56%。
　　一方面存款準備金率上調讓銀行可用資本減少，另一方面利率卻不斷上漲，讓各大銀行惜貸、限貸的傾向非常嚴重。
　　隨著信貸渠道收緊，房企被迫尋求其他資金出路，公積金貸款成為拓展銷售回款的重要通路，在業內人士看來，現在放開公積金貸款政策，相當于給久旱的資金庫引進了一汪清水，不過，到底是及時雨還是杯水車薪，目前仍然有待觀察。

盤點二：政策“溫柔一刀”，昏迷了一個樓市的預期
　　進入2011年，樓市調控政策的密集出臺讓關注者目不暇接。
　　1月26日，新國八條出臺，明確規定二套住房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，停購三套房等一系列調控政策，調控力度可謂空前，“限購令”也逐漸落地成為“江湖暗號”，迅速蔓延全國各地，再一次破滅了購房者等待政策放松的幻想泡沫。
　　1月27日晚，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，上海市和重慶市的試點方案同時亮相。根據方案，兩地均于1月28日開始正式實行征收辦法。
3月，國務院在今年房地產調控1號文件中提到了各地要在3月下旬前提交各地的房價調控目標。大限之前，引來猜測一片。
　　4月底，國家發改委規定“商品房明碼標價”措施5月1日起開始實施，“一房一價”成為目標。只是調控不放松的同時，政策難落實的問題依然存在。
　　5月，中國社科院在京發布2011年《房地產藍皮書》稱，今年中國房地產政策調控將面臨攻堅戰，更嚴厲的調控政策可能被迫陸續出臺。藍皮書建議相關部門整合房地產開發與交易環節稅費，全面開展房產持有環節稅收，上海、重慶的房產稅試點應在“十二五”期間加快向全國推廣。
　　每當新政策一出，房地產市場就會一石激起千層浪，市場各方表情各異，掙扎、逃避、屈服……相同的是，各方都在政策調控中探討、觀望，進而進入“沉溺”狀態。有人認為，經歷了長期、眾多的樓市調控，下半年或將趨緩，而面對政策一次次浮出水面，下半年樓市到底何去何從，我們還不得而知。
　　2011年上半年，在我們對房地產政策進行盤點的同時，各地對上半年樓市狀態及未來樓市走向也進行了一系列評論：
　　土地率先轉向買方市場，面粉將拖累面包？
　　《證券日報》在《盤點2011上半年樓市，價格拐點或已出現》一文指出：
　　隨著政策效果的逐漸發酵，下半年房地產市場有可能從目前“策略性降價”轉變為真正意義上的價格下調，真正的“價格戰”或將上演。
　　《2011年1-6月全國130個城市土地市場交易情報》報告顯示，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗，成交土地面積43759萬平方米，同比增加24%；其中住宅類用地成交面積16179萬平方米，同比減少6%。成交價格方面，1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。
　　據對全國130個城市的數據監測顯示，2011年1月至今，全國130個城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年全國土地出讓金高達2.9萬億元。今年上半年土地市場持續冷淡，土地出讓收入明顯下降。

　　保障房資金能否籌集，關系到下半年樓市是否動蕩？
　　《青年時報》在《經濟學家論劍2011年：下半年樓市將會有些動蕩》一文指出：
　　從長期來看，中國房地產市場爆發式增長的機會基本消失了。今后10年，房地產市場都將維持平穩地持續發展。長期量穩價升，但沒有專業經驗，不顧產品質量，建一堆樓盤就能掙大錢的時代已經過去了。
　　預估今后10年商品房每年銷售面積大約在10億到12億平米，銷售金額增長的可能更多一些。但從中期來看，房地產行業需要認真反思，國內目前在建的面積已經接近40億平米，而現階段每年銷售的面積只有8億到10億平米。
　　下半年樓市會有些動蕩，原因在于地方政府建保障性住房的資金有可能入不敷出。今年建1000萬套保障房，第一地方政府財政增長有限，第二向銀行借錢有限，第三投融資被清理了，第四土地的可供性也不是很大。因此可以說政府是想建設保障房，但是很難，為什么？缺錢！

　　下半年樓市或將維持穩中有升
　　《淘房屋》中《2011年下半年樓市預估》一文指出：
　　下半年樓市還是存在很大的上升壓力，在這種情況下，除非貨幣政策放棄“穩健”轉而“從緊”，當局的調控政策很難改變或放松。不過從過去一年的經驗看，未來調控目標還是會以防止房價過快上漲為目標，其對樓市的影響是防止暴漲，維持緩中有升。也就是說，雖然樓市調控表面看對樓市是利空，當然短期也的確是這樣，但從更遠的角度去看，調控是有利于樓市健康發展的，起碼是有利于樓市暫時保持穩定的，因為這種泡沫化的樓市最怕的就是暴漲暴跌的大幅波動。 總的說來，下半年的樓市還將維持過去一年內穩中有升的態勢，甚至上行動力更大一些。

　　2011年的上半年，被很多人認為可能是“有史以來”政策浪花最多、最急、最猛的半年。政策頻出的背后，是成交的下降和觀望的蔓延。下半年的樓市走勢如何，則依然是個未知數……
　　等待與出手還在繼續拔河，但已不再那么“較真”。房價下降的預期與央行加息不能阻止部分買房者的腳步，需要住房還得買，不論是“丈母娘需求”，還是“先下手為強”的思索，艱難的抉擇似乎都不重要了。

盤點三：保障房計劃，弱勢群體的“奶酪”能否“充饑”？
　　2011年初，國家將今年的保障房建設目標大幅提高到1000萬套，并與各地政府簽定“軍令狀”，將任務完成情況納入對地方政府的考核之中，進一步讓保障房政策成為樓市調控時代的另一只強硬的手。
　　3月6日下午，十一屆全國人大四次會議在人民大會堂三樓金色大廳舉行記者會，由國家發展和改革委員會主任張平、副主任朱之鑫、徐憲平就“十二五”規劃綱要答記者問。國家發改委副主任徐憲平表示，“十二五”規劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出的位置，未來五年，要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
　　“五一”期間，中央領導先后到保障房小區、建設工地考察慰問，從開工建設、資金籌集、土地供應、監督檢查等方面，對1000萬套保障房建設進展情況追蹤，并強調保障性住房建設是一項重大民生工程，也是一項重大民心工程。
　　而近期，繼2011博鰲房地產論壇對保障房問題爭論之后，國務院再次提出了包括保障性住房建設貸款支持政策、稅收政策、住房限購措施等五項鞏固和加強樓市調控效果的新措施，其中提出要確保年底完成1000萬套保障性住房的開工建設。
　　截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務的50％。在建保障性住房預計年內建成400萬套以上。保障房建設，讓民生工程力度增強，算是對低收入群體在樓市調控時代的一種額外補給，保障房也因此成為無望購房者用以“充饑”的“奶酪”。
　　后記：
　　2011年上半年，在調控政策的步步緊逼之下，樓市溫度也隨之波動。年初“新國八條”橫空出世，把“限購”推向全國，并上調了二套房貸；而后的三次加息更是從資金方面加大了房地產調控力度；“新建住房價格控制目標”制度的確立和“一房一價”等直接干預房價的政策出臺，則彰顯了政府樓市調控的決心。
　　今年上半年，由于限購政策在主要城市的實施，投機資金開始轉戰三四線城市房地產市場。一時間，這些城市房價一路看漲，旅游概念、養老概念城市的房產，更是領漲全國。在基礎設施尚不完善的情況下，房價卻已向一二線城市看齊。這引起了住建部以及國務院領導的“高度敏感”，決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。因此，新一輪限購不可避免。
　　一直以來，張家界在堅持實施國家各項房地產政策的同時，抓住發展契機，房地產市場繼續保持良好發展勢頭。上半年，我市已安排廉租住房項目7個，1500套；主體封頂2個項目，358套。已安排經濟適用住房項目4個，2149套，其中849套正在基礎施工；已落實公共租賃住房項目2個，309套；已安排城市棚戶區改造任務指標1307戶，目前，已簽安置協議1001戶，安置房已開工853套。保障性住房完成情況理想。
　　同時，據抽樣調查數據顯示，市城區新建住宅商品房均價為3050元/ m2，漲幅為3.86%。而根據物價局的價格形式分析顯示，自去年下半年以來，隨著建材價格及人工工資的大幅上漲，我市上半年市城區小高層商品房均價為3170元/ m2 ，上漲7.45%，在年初確定的可控目標范圍內（今年新建商品房價格漲幅控制目標為15%）。
　　而通過市場走訪，感嘆張家界房價上漲太快的市民也不少。二三線城市特別是旅游概念、養老概念城市的房產，讓房價領漲全國，引起國務院領導的重視，國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要執行限購政策同步，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。
　　張家界作為旅游城市及發展中的三線城市，是否會被“誤傷”，或在未來被列入限購城市的名單？雖然張家界房價漲幅在可控范圍內，樓市“限購令”、央行加息也讓張家界樓市受到影響，但由于旅游市場的整體升溫，以及我市房地產業發展空間大的優勢，目前看來，下半年張家界房地產業可能依舊呈現逆勢發展的態勢，這讓我市在未來也存在被政策“誤傷”的隱憂。