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日常生活

商業地產的“價值論”和“關系學”

更新時間:2018-03-19 12:37:10 來源：yxfuhua.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網 公眾微信號 我們所經歷或看到的商業地產項目，覆蓋全國的一、二線城市，甚至三、四線城市，無論成功和失敗的，無一不是圍繞“價值”和“關系”來做文章。
　　與住宅價值相比，商業地產的開發價值主要由一次性銷售的利潤價值、持有資產租金收入所產生的價值、流通性價值、資源性或帶動性溢價增值、品牌效應價值所組成。住宅價值除了一次性銷售的利潤價值較明顯以外，因為住宅用途的局限性，持有的回報價值相對不高，加上國內的房地產三級市場發展欠發達，流通性價值很難體現。同時，縱觀歷次國家對于房地產市場的宏觀政策，無論是傾斜政策還是調控政策，當市場波動性較強的時候，商業地產的“剛性價值”得以體現，價值波動較小。據觀察，張家界建材市場、人民路步行街運用定位和招商，開發商轉移所有權獲取一次性銷售的利潤價值，業主出租獲取穩定的租金回報，經營者通過經營或者轉讓賺取利潤，同時因為市場的排他性和商圈土地的稀缺性，使得該類市場商鋪的價值空間得以放大，周邊物業商業價值隨之提升。至于品牌效應價值，我們看看大連萬達，其十余年所運用的“訂單式”商業地產的成功開發模式將海外20億私募基金收入囊下，同時引領“沃爾瑪”、“肯德基”等國際商業零售巨頭在中國的各大城市攻城拔寨，創造了無數的“地產神話”。商業地產最直觀的表現形式是“鋪”，如何實現“鋪”的保值和增值，筆者認為，在認同一次性銷售的利潤價值、持有資產租金收入所產生的價值、流通性價值、資源性或帶動性溢價增值的基礎上，如何有效經營，包括在二、三級市場上的開發、銷售、招商、經營、轉讓等，實現“共營”，最終達到“共贏”。
　　住宅地產的開發是滿足購房者的居住，使得“居者有其屋”。所以開發商與購房者的關系只體現純粹的買賣關系，這就是業內所說的“一元論”。但是在商業地產的開發過程中，必須考慮人流、商流、錢流、利潤流的綜合因素，來調和消費者、經營商家、投資者、運營商、開發商之間的利益博弈，這就是相對于住宅地產的“多元論”。這是國內商業地產開發最大的瓶頸，也是開發商和運營商最頭痛的問題。
　　其實，調和經營商家、投資者、運營商、開發商之間的關系，最重要的是解決“鋪”的保值功能的實現和增值空間的放大。如果不能解決，那么在利益博弈的過程中間，損失了任何一方，那么該項目的命運將岌岌可危。例如，經營商家無利可圖，投資者得不到租金回報，運營商和開發商的物業空置較高，難以銷售和出租，變成最大的“房東”。再如，開發商售價過高，投資者期望值較高，租金昂貴，經營商家成本高，無利可圖，物業空置較高，難以銷售和出租，同樣變成最大的“房東”。前者是投資者得不到租金回報，散失“鋪”的保值功能；后者因為“鋪”的售價過高，增值空間透支。前者是經營商家因為不交租金，擠兌了租金收入價值，使得回報得不到體現，在博弈中與運營商和開發商關系惡化。后者是開發商獲取了較高的一次性銷售的利潤價值，擠兌增值空間，轉嫁給投資者，投資者透支租金收入價值，轉嫁給運營商，再轉嫁給經營商家。如此反復，周而復始，形成惡性循環。
　　商業地產的開發價值需要發現和挖掘，經營商家、投資者、運營商、開發商之間的關系需要理解和溝通，更需要一種心態。只有這樣，商業地產的前景才越來越光明，越來越廣闊。
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