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日常生活

“房產稅”漸行漸近對樓市影響幾何

更新時間:2018-03-19 12:36:08 來源:yxfuhua.cn 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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  關于房產稅的預期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務院批轉發(fā)展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》,明確將“逐步推進房產稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內容之一。
發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用,本是此次樓市調控的重要內容。對住房持有環(huán)節(jié)征稅,將對住宅市場產生深遠影響。業(yè)內人士認為,房產稅對樓市短期利空明顯,但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩(wěn)定健康。但另一方面,不能讓房產稅承受過高的期待。房地產調控必須要打“組合拳”,確保抑制投機,增加供應,加快保障性住房建設等各項措施“多管齊下”,使房地產業(yè)和經濟、民生問題的關系回歸于健康良性。

  調控“房產稅預期”日益明確
房產稅是以房產為征稅對象,按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。在我國,它并非一個新的稅種,有關房產稅的改革也由來已久。在今年以來的新一輪房地產調控中,房產稅的預期逐漸強化,被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。
與往年有所不同,最近這一輪房價飆升的最主要原因是:在流動性相對過剩的背景下,大量投資投機性需求涌入樓市,造成部分城市房價短期內迅速抬升。其結果是:一方面,大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面,不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外,在幾個一線城市,隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高,近年來的二手房交易量已經逐漸接近甚至超過一手新房。上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為,一些城市的房地產市場發(fā)展重點由一級市場轉向二級市場演變,對房地產由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅,逐步轉向開發(fā)、轉讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。
在此輪樓市調控中,“房產稅改革”的政策“路線圖”清晰可見:1月7日下發(fā)的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求“加快研究完善住房稅收政策,引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。今年4月,財政部將“完善房產稅制度”列為其2010年工作要點之一。
4月17日下發(fā)的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。直至此次,國務院通知再次明確“逐步推進房產稅改革”。雖然目前房產稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等尚未公布,但市場的預期正逐步明朗化。

  短期利空. 長期利好
上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示:目前正在抓緊制定房地產調控政策,按照中央政府調控原則,上海細則將更加嚴格,打擊投機性炒房。
中國指數(shù)研究院的調查顯示,4月以來,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50%-80%;選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%,廣州、天津等地甚至超過80%;且大多數(shù)購房者預期房價將下跌。但上述調查同時顯示,購房的剛性需求依然存在,如果房價回調至合理心理價位,大多數(shù)購房者還是會選擇出手置業(yè)。
凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒說:“不管稅率是多少、征稅對象是哪些,房產稅一旦開征,短期內對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進行審慎權衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應,并給價格帶來更大的下行壓力。”
而從另一個角度說,房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分,逐漸擠出房地產市場的價格泡沫,使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進樓市長遠平穩(wěn)健康發(fā)展。“從長期看,房產稅對樓市是利好。”趙煒說。
房產稅的長遠利好還在于:它不止是著眼于房地產業(yè)自身的調控,更具有調節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認為,目前我國的房產稅條例是暫時性的框架,房產稅改革是一個漸進的過程,下一步改革一方面是根據(jù)市場經濟的發(fā)展變化完善房產稅稅制;另一方面,要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產稅稅制,并針對收入分配變化格局調整房產稅體制。

  “一稅”無以除“百弊” 樓市調控需打好“組合拳”
近期各方對房產稅高度關注,反映了市場對樓市調控的更多期待。目前,房產稅預期已然明朗,相關措施的出臺也為期不遠,此輪樓市調控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內人士指出,目前的房地產調控形勢依然嚴峻,根本性的問題尚未解決,不能指望房產稅一出,樓市“百弊”便自然化解。樓市調控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”,并著力推進保障性住房建設、供應,從而真正終結房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產業(yè)畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產已久的結構性問題。
其一,要與“調供應”形成合力。隨著近期“房產稅之劍”的高懸不下,一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時間,其中部分已達到開盤條件甚至申領了預售證的樓盤,也不見有房源推出,這說明需要進一步加強市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度,增加樓市實際供應;同時,要在加大土地供應的同時,督促房企開工,增加預期供應量。
其二,要和“調銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布壓力測試報告顯示,銀行能夠承受房價下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場對房價合理回調的預期正在強化,此時面向投機投資者的信貸渠道必須嚴卡,防止過量資金流入樓市。
其三,要大力推進保障性住房建設。對于大量中低收入者來說,即使目前的房價下跌兩三成,仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應遠超往年。目前必須要嚴格確保保障房計劃“落地”、開工,加快供應。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟還認為,一系列樓市調控措施的目的不僅是要遏制房價快速增長,還要將房地產與國民經濟的關系理順,使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此,在改革房產稅等措施之外,還應著力加快產業(yè)結構調整,培育新的經濟增長點,逐步解決地方對“土地財政”的過度依賴。
同時,居民手中的錢往哪里去,怎樣促進群眾的財產性收入穩(wěn)步增長,也是一個緊迫的課題。

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