房產(chǎn)證，是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。可是，在目前的一些物業(yè)小區(qū)中，卻存在著業(yè)主已經(jīng)入住超過(guò)一年但房產(chǎn)證卻遲遲未辦理下來(lái)的情況。
近日，讀者劉先生通過(guò)市民維權(quán)熱線投訴稱，自己的房子入住一年多了，但還沒(méi)拿到房產(chǎn)證，給自己帶來(lái)很多不便，所以劉先生不禁感嘆：買(mǎi)房，最關(guān)鍵的是房產(chǎn)證要到手。
經(jīng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)單位，其表示正在積極辦理中，在等待審批。咨詢管理部門(mén)，了解到該項(xiàng)目的總證已經(jīng)辦下來(lái)，之前因?yàn)樾枰软?xiàng)目完善手續(xù)，完成項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，所以影響到房產(chǎn)證辦理的問(wèn)題。預(yù)計(jì)近期將能使業(yè)主取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。

[案例解析]
　　其實(shí)，關(guān)于房產(chǎn)證辦理問(wèn)題，曾經(jīng)有這樣一起相似的案例：讀者李先生所購(gòu)房產(chǎn)交房都半年多了，可是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是遲遲沒(méi)有交付房產(chǎn)證，而部分鄰居卻已拿到房產(chǎn)證。于是李先生咨詢了物業(yè)管理公司，公司工作人員表示，該小區(qū)是一次性付款的業(yè)主先得房產(chǎn)證，而按揭貸款的業(yè)主則要晚些才能得房產(chǎn)證，李先生很不明白，辦房產(chǎn)證是不是有這項(xiàng)規(guī)定？房開(kāi)商這樣做是不是違法？
　　找來(lái)一份商品房購(gòu)房合同，在合同上找到這樣的條款，“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，在這項(xiàng)條款中，要求出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第幾項(xiàng)處理，而下面的處理辦法就是出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。
　　那么根據(jù)此條款，李先生所購(gòu)買(mǎi)的房屋的開(kāi)發(fā)商是不是違法了呢？

[律師解答]
　　李先生與開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記的約定應(yīng)當(dāng)是有效的，如果逾期，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，是否存在銀行按揭貸款與此無(wú)關(guān)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　李先生與開(kāi)發(fā)商明確約定了商品房交付使用后90內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，應(yīng)當(dāng)不得無(wú)故拖延，是否存在銀行貸款與此無(wú)關(guān)。如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定了違約金，可以適用。

[特別提醒]
　　現(xiàn)在多數(shù)買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，交了首付貸了款，并沒(méi)有得到房產(chǎn)證，大家所了解的都是在房子交付后才可以拿到房產(chǎn)證。但是房子交付后，什么時(shí)候能拿到房產(chǎn)證，不是所有的購(gòu)房者都清楚的。所以就需要購(gòu)房者了解法律法規(guī)相關(guān)內(nèi)容。
　　首先，業(yè)主要查明雙方所簽訂的合同對(duì)房產(chǎn)證的辦理期限是如何約定的，按照當(dāng)事人自愿原則，只要雙方簽訂合同時(shí)對(duì)此已經(jīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，且不違反法律規(guī)定，這個(gè)合同條款對(duì)雙方當(dāng)事人就是具有法律約束力的。
　　其次，如果雙方簽訂的房產(chǎn)合同中沒(méi)有關(guān)于房產(chǎn)證辦理的相關(guān)約定，業(yè)主可依據(jù)如下法律規(guī)定來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的十八條中就對(duì)此有明確規(guī)定：
由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　而對(duì)于合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，如果開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可選擇協(xié)商或訴訟的方式，根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定來(lái)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。