2010年房地產市場的關鍵詞，無非就是房產泡沫、嚴厲的樓市調控政策。因為房地產市場風云多變，新政調控持續不斷，引發了一場激烈的爭論和猜測。而張家界的房價目前并沒有在新政打壓下呈現下降趨勢，甚至還有上漲的可能，是否真像人們所說，這緣于土地價格問題？近日，市國土資源局副局長谷忠勇做客《第一地產》，對我們的一些疑問一一作了解答。
房價由供需決定而非成本決定
記者：隨著張家界經濟的發展，房地產呈現出繁榮之景象。同時，張家界的房價也在不斷上漲。有人認為，房價上漲最直接的原因是地價上漲。針對這一觀點，您有什么看法？
谷忠勇：這個問題要簡單回答的話，引用200年前英國古典經濟學家李嘉圖的一句話就夠了：“不是因為麥地要付租金麥子才貴，而是因為麥子價貴才給麥地付了租金”。
房價與地價，存在一定的相關性，互動機制比較復雜。但可以肯定地說：房價由供需決定而非由成本決定。第一，按照經濟學理論，土地是房地產開發的生產要素之一，生產要素的價格主要是由產品(房地產)的價格決定的。在土地供應充足并且能及時轉化為產品(房地產)的前提下，房價是由房地產市場供求決定，地價在本質上由房價決定，即間接由房地產市場供求狀況決定。第二，由于土地和房地產市場都是區域性市場，一定區域內可供開發的土地尤其是區位條件較好的土地是稀缺性資源，呈逐步減少趨勢。在房地產需求始終保持旺盛、“房子不愁賣”的條件下，在這些區域可以通過“搶地”等一系列手段，進一步放大稀缺性，影響市場預期，推動房價進而拉動地價交替上漲。第三；由于房地產開發周期長，開發商愿意支付的拿地成本(地價)取決于該宗土地在將來開發成產品(房地產)后的售價。基于未來土地供應總量嚴格控制、房地產和土地價格還會繼續快速上漲的預期，開發企業愿意支付的拿地成本可能會遠遠超過現時平均地價水平，甚至有可能達到現時房價的水平。再加上個別地塊在市場上所獨有的稀缺性，極易造成所謂“天價地”的出現。第四，當前一些地方房價快速上漲、“天地價”等現象與當前資本市場形勢、與流動性過剩引發的過旺需求有密切關系，而且，開發企業還可以通過各種手段把“天價地”的風險轉移。第五，據全國重點城市地價動態監測數據和房地產開發項目實例調查分析，近幾年，總體上地價占房價的比重保持在30％左右，近兩年隨房價升高反而呈小幅下降趨勢。但由于兩個市場既緊密相關，又相對獨立，各自受多種因素影響，不同年度之間、不同城市之間，房價、地價增長不同步。　
土地“招拍掛”背了“高房價”的黑鍋
記者：有人認為是土地“招拍掛”推動了地價的上漲從而推動房價上漲，甚至有人認為要變革招拍掛制度，您怎么看待這個問題？
谷忠勇：如果說土地“招拍掛”推動了地價上漲從而推動了房價上漲，那么我就認為“招拍掛”背了“高房價”的黑鍋。從歷史來看，城鎮土地使用制度改革給中國的經濟發展和整個的經濟改革帶來了無限的生機，這是社會各界都承認的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有償使用，土地有償使用又是以土地的招標、拍賣、掛牌作為主要特征的。那么土地招拍掛只是城市土地進入市場的形式，它并不能夠左右土地的價格，地價從來都不是由某一種供應方式來決定的，這是很顯然的。在前幾年，為了降房價，國家減免了不少稅費，但房價一樣沒降，稅費減了以后反倒把這個空間都給了開發商作利潤。這就說明無論將房價構成中的哪一個部分縮小，都不會導致房價下跌，只會把其他部分相應擴大。所以土地招拍掛并不能推動地價上漲，反倒是給開發商在土地購買方面創造了一個公開、公平、公正的競爭環境。土地招拍掛的作用和功能非常明顯，除了反腐敗之外，更主要的是規范了市場，這個意義非常重大。堅持市場經濟的改革方向，堅定不移地推進國有土地招標拍賣掛牌出讓制度，是土地供應政策的方向和社會主義市場經濟體制下土地資源配置的目標。一種制度不可能盡善盡美，一種制度也不可能解決房地產市場的所有問題。對土地招拍掛制度實施過程中不夠完美的方面，國土管理部門正在采取多種途徑研究探索完善之策。
土地政策對房地產企業有兩大新要求
記者：針對目前房價持續上漲的局面，從土地使用方面來看，國家針對房地產領域出臺了哪些新的規定和政策？
谷忠勇：今年元月，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（即“國十一條”）；4月，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“新國十條”），3月，國土資源部接著下發了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（即“國十九條”），對房地產企業來說，具體有以下幾點新的要求：一是對土地出讓價款的繳納有了新的規定。根據相關規定，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。二是對房地產企業有了更嚴格的要求。根據規定，對用地單位欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。對于政府來說，提出了“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設用地不低于住房建設用地供應總量的70%”的新要求，并將這項指標列入了相關部門工作年度考核內容。
三層面解決市民住房問題
記者：張家界作為三線城市，人均收入并不高，您認為該如何讓更多的人買得起房或居有其所？
谷忠勇： 針對我市房地產市場的特點，解決群眾住房問題，大致有三個層面。
首先是低收入群體的住房保障，包括廉租房、經濟適用房、拆遷安置房、農民工宿舍以及棚戶區和城中村改造。這一部分應該是無稅費、低成本的，政府在這方面有“托底”的責任，要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴格執行保障性住房年度建設計劃，確保資金、土地供應和優惠政策落實到位。
　　其次是通過市場調節解決的部分，包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對普通商品房，政府要增加有效供給，同時防止熱錢進入炒高房價，努力把雙職工家庭房價收入比控制在一定的比例。對高檔商品房，要嚴格控制占地規模和比重，抑制房價的非理性上漲。還要實施差別化信貸、稅費政策，嚴格二套房信貸管理。
　　最后是農村住房。要結合新農村建設，加大農村危舊房改造力度，引導農村居民相對集中居住。
上半年我市土地供應總量大幅增長
記者：請問上半年我市土地供應狀況如何？
谷忠勇：今年上半年我市土地供應總量是192.2915公頃，其中商服用地55.6581公頃，工業用地23.1060公頃，住宅用地89.1989公頃，公共基礎設施等用地24.3286公頃；2009年同期供地總量40.1594公頃，其中商服用地0.8966公頃，工業用地4.3089公頃，住宅用地27.3841公頃，公共基礎設施等用地3.5833公頃。
從這些數據我們很容易看出，今年上半年我市的土地供應總量大幅增長。供地總量是去年同期的478.82%，其中住宅用地是去年同期的325.73%。這同全國的形勢差不多。就全國而言，一線城市土地供應量較為平穩，二三線城市土地供應量大幅增長。2010年，三線城市的土地市場充滿生機，很多一線城市的開發商把眼光投向了張家界，為我市土地市場注入了活力。
下半年我市樓市將保持平穩
后幾年或有變化
記者：您認為下半年我市土地供應及房地產市場發展會呈現怎樣的趨勢？
谷忠勇：下半年，我認為我市房地產市場不會大起大落，全市樓市依舊有望保持相對平穩狀況。理由有三：其一，我市的土地供應總量充足，結構合理。在保證住房供地總量的同時，確保“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房”三類住房的建設用地。市、區、縣政府部門都按照 “三類住房用地不少于住房供地總量的70%”的要求指定了供地計劃并在不折不扣地落實；其二是價格泡沫成分少，國家調控政策重點是針對“房價上漲過快的城市”，對三線城市影響不大。不論是單純的土地價格還是房價，張家界目前都處于一個比較合理的狀態；其三是我市的住房消費以自住消費為主，投資和投機購房比重少。大多數購房戶是為了解決基本居住問題或改善自我居住條件，只有少數是短期投資或中長期投資。“熱錢”進入我市炒房的現象暫未發現。
不過應該注意的是，隨著大量資金的涌入，今年我市整個房地產市場供應的前期指標一直處于高位狀態，后幾年我市房地產市場將會面臨集中供應的釋放期，到時房地產市場的形勢也許會出現一些變化。

采訪札記：一直以來，對房價望而生畏的市民，總結了房價難降的幾大緣由，其中就包括土地問題，表面看來這也有一定的道理。但我們通過此次采訪，從另一角度認識到了房價背后的深層問題。不過對于張家界來說，房價本身并不存在泡沫，而且保障性安居工程建設備受重視，因此，要讓市民居有其所并不難。從目前房地產市場的整體狀況及我市上半年的土地供應狀況來看，我市作為三線城市，房地產業充滿活力，在下半年或將保持平穩健康發展。