隨著樓市調控的日漸深入，作為重要調控手段之一的保障房建設受到熱捧，各地方政府都制訂了龐大的保障房建設計劃，眾多龍頭房企也表現踴躍。然而目前保障房建設還稱不上一帆風順。根據多家券商研究機構近期對多個省市的保障房建設進行的調研發現，目前各地保障房建設存在最主要的三個瓶頸亟待突破，而這也直接關系到保障房建設的落實和整個調控效果的深化。

　　瓶頸之一：資金來源
　　根據中央計劃，我國今年將建設1000萬套保障性住房和棚戶區改造住房，并計劃整個“十二五 ”期間建設3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
　　4月中旬，瑞銀證券前往中部和東部具有代表性的省市進行保障房建設實施情況的調研。而保障房的建設資金問題是調研過程中瑞銀證券關注的焦點之一。
　　“經適房和配套商品房是保障房中開發商最愿意參與的，因為建成后政府大多全部回購，開發商資金可以很快抽離。而租賃性保障房的建設資金最成問題。”一位參與上海保障房建設的政府部門工作人員向記者介紹。瑞銀證券的調研結果也證實了這一點。在其調研的城市中，由于公租房的租金收益率過低，政府在公租房建設的實際支出的比例較低，最終資金來源仍是城市開發公司從銀行得到的貸款。
　上海徐匯區首個公租房項目將于今年10月動工，而建設資金至今尚未到位，還在與銀行商談貸款事宜。一位內部人士透露，銀行要求區政府說明貸款的還款來源，否則就不能提供貸款。而公租房項目短期內無法回籠租金，更無法獲利，因此區政府正考慮能否將公租房項目的商業部分從10%的配比提升到20%，并考慮出售，以此獲得銀行貸款。
　　由此，資金來源仍是保障房的主要瓶頸。從瑞銀調研情況來看，建立新的融資平臺可能成為地方政府解決資金問題的主要方式，預計會誕生一批作為保障房建設融資平臺的城投公司。

　　瓶頸之二：產權歸屬
　　公租房建設資金的瓶頸其實與產權歸屬有關，產權問題也已經成為制約保障房建設落實的另一大瓶頸。
　目前除了重慶明確公租房產權可有條件的出售外，其余各地均規定公租房只租不售，產權歸政府所有。莫尼塔（上海）投資發展有限公司近期前往重慶對公租房開發模式進行了專項調研，調研人員發現，重慶專門成立了幾家公租房平臺公司，通過住房出租、商業租售、住房流轉等手段解決信貸償還的難題，其核心創新在于允許公租房在恰當條件下在特定市場中出售。
　　“從我們跟開發企業的溝通中發現，企業是否愿意參與公租房的建設，很大程度上取決于公租房產權的歸屬問題，也就是可不可以出售。”一位參與上海公租房建設的人士說。有房企表示，只要政府明確公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能賣，房企都愿意參與。
　　不過，在瑞銀證券的調查中發現，由于出售條件的種種限制和公租房產權的殘缺，重慶模式5年后的銷售情況有很大不確定性，保障對象是否愿意購買公租房目前尚不確定。不過，重慶模式仍是目前解決公租房資金來源的創新性嘗試，未來各地仍有公租房產權政策變化和調整的可能性。

　　瓶頸之三：退出機制
　　除了公租房之外，即便是政府承諾回購的經適房和配套商品房，如今也遇到了資金退出的問題。在中國指數研究院近期舉行的一次保障房建設座談會上，上海綠地集團一位參與保障房建設的企業人士透露，目前上海青浦區就出現了原本政府承諾100%回購的保障房，現在可能不回購了，而是提供給企業一份有資格購買此類保障房的銷售對象名單，由房企自行銷售。企業最擔心的是，政府不回購保障房的做法在全市范圍內普及。
　　從機構調研了解到的情況來看，保障性住房建設具有政治上的保證，地方政府完成保障性住房建設任務的態度很明確，但是不同的地區有不同的模式。“開發商和代建企業在保障房建設上投入的資金如何退出，是決定企業參建保障房的重要因素。”有機構分析師告訴記者，而企業的參與程度將直接影響保障房建設在各地的最終落實。