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日常生活

差異化應(yīng)對新政區(qū)域外拓展市場

更新時(shí)間:2018-03-19 12:36:56 來源:yxfuhua.cn 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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  為了應(yīng)對不斷攀升的高房價(jià),滿足低收入群體的購房需求,2010年國務(wù)院頒發(fā)了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,給中國房地產(chǎn)市場帶來了很大的震動(dòng)。新政對我市的房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響,我市的房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展趨勢是什么?讓我們聽聽張家界湘銀置業(yè)有限公司總經(jīng)理郭新偉的看法。
  問: 您認(rèn)為房價(jià)高漲的原因是什么,通過國家調(diào)控,樓市拐點(diǎn)真的來了嗎?
  郭新偉:國務(wù)院出臺一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的新政,最根本原因是抑制過快上漲的房價(jià)。而房價(jià)高漲的直接原因主要有三個(gè):第一,成本推動(dòng)。近年來,土地成本大幅上升,各種規(guī)費(fèi)大幅度上調(diào),建筑成本提高。另外,隨著消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)要求的提高,使開發(fā)商不斷提升樓盤品質(zhì),這種提升也帶動(dòng)房價(jià)的提升。第二,資本結(jié)構(gòu)調(diào)整。大量的民間資本、境外資本、非房地產(chǎn)資本,甚至部分股份資本都涌入房地產(chǎn)市場,這也是導(dǎo)致房價(jià)大幅上升的原因。第三,房地產(chǎn)的投資盈利性。房地產(chǎn)投資有兩個(gè)重要特點(diǎn):其一,抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng),因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn),是實(shí)實(shí)在在擺在投資者面前的;其二,投資收益顯著,正是基于這兩點(diǎn),各種各樣的資本爭相進(jìn)入房地產(chǎn)市場。正是以上這些原因,促使了房價(jià)的大幅上漲。而房價(jià)高漲直接導(dǎo)致了兩個(gè)嚴(yán)重后果:第一,大量低收入群體無力購房;第二,出現(xiàn)大量的閑置房形成房產(chǎn)泡沫。
  房價(jià)的漲落說明了兩個(gè)問題:第一,中國房地產(chǎn)市場在城市化的過程中,已經(jīng)由完全滿足本地居民的住房需求演變成全國性的市場;第二,房地產(chǎn)市場開始演變成資本市場。中國的資本市場不發(fā)達(dá),大量的民間資本囤積在戶,相對于大漲大落的股市,投資者認(rèn)為房地產(chǎn)投資是比較穩(wěn)妥的一個(gè)投資領(lǐng)域。在溫州,有很多房地產(chǎn)銷售公司,為投資者搭建平臺,拉起紐帶,投資面向全國,這種大量的分銷公司的存在,說明我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始演變成為資本市場。
  當(dāng)然,解決房價(jià)并不是說非要通過對房地產(chǎn)的打壓,還可以通過嚴(yán)格的財(cái)政政策、信貸政策、土地政策的控制。我認(rèn)為,此次新政調(diào)控時(shí)間不會超過一年。 國家以一系列的大動(dòng)作來調(diào)控一線城市的房價(jià),已造成許多大城市房價(jià)的回落。但我認(rèn)為這只是調(diào)整性回落,并不是中國整個(gè)房地產(chǎn)市場的整體回落。
  中國在全力推動(dòng)城市化發(fā)展進(jìn)程,而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直是伴隨整個(gè)城市化的進(jìn)程而發(fā)展的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,中國有20%的農(nóng)村人口涌入城市,這20%的人口的住房需求將會很大程度地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我認(rèn)為所謂的拐點(diǎn)還未到來,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將呈不斷上升的趨勢,雖然其中仍有潮起潮落的變化。
  問:您認(rèn)為張家界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向應(yīng)如何確定?您覺得此次國家大動(dòng)作的調(diào)控政策,會對本市的房地產(chǎn)市場造成什么影響?原因是什么?
  郭新偉:伴隨著城市化的發(fā)展, 張家界房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。張家界房地產(chǎn)的發(fā)展、包括城市建設(shè),我認(rèn)為要緊扣兩個(gè)主題:一是把張家界打造成國際旅游精品城市。要把張家界打造成為國際旅游精品城市只能靠中高端樓盤,特別是高端樓盤、明星樓盤來支撐。其次,要深度挖掘提升張家界自然遺產(chǎn)的價(jià)值和附加值。我建議張家界城市建設(shè)要大力發(fā)展“山地文化”、“歷史文化”、“民族文化”和加大同景區(qū)邊緣連體,加強(qiáng)城市東西方向發(fā)展,以西為主,并要適當(dāng)加大人口密度。
  張家界目前是三線欠發(fā)達(dá)城市,政府財(cái)政緊張,人均收入水平偏低,這就構(gòu)成了一個(gè)矛盾:一方面必須要打造高端盤,才能打造國際旅游名城;另一方面,居民收入水平普遍偏低,承受不起中高端價(jià)格的消費(fèi)。這就要求張家界房地產(chǎn)商 “跳出三界外,不在五行中”,把張家界房地產(chǎn)放在一個(gè)國際化的基礎(chǔ)上來搭建,同時(shí)做到“房子在張家界建,客戶到外面找”,把大量區(qū)域外的客源,特別是一線城市的客源吸引來張家界,讓他們分享張家界世界自然景觀和世界自然遺產(chǎn),這也是張家界城市可持續(xù)性發(fā)展的需要。
  國家的調(diào)控政策實(shí)施“一刀切”,對于張家界這樣的城市,會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。希望市委市政府采取差異化應(yīng)對措施,這并不是說不要和中央政策保持一致,中央的政策針對的是一、二線城市,一、二線城市與張家界這樣的城市之間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展高度不平衡。因此,政府要認(rèn)真研究整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)態(tài)勢,研究近段時(shí)間以來一、二線城市房價(jià)上漲的原因和后果,研究中央政策主要是解決什么問題,要采取針對張家界自身情況的財(cái)政政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等。
  現(xiàn)在張家界投資者不是太多,而是太少!我們要呼吁更多的投資者來張家界投資置業(yè),分享世界頂尖級的自然景觀資源,對自然遺產(chǎn)進(jìn)行邊緣占有,從而帶動(dòng)張家界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
張家界房地產(chǎn)要成功走出去,離不開市委、市政府政策、措施的支持,比如為了吸引外地人在張家界買房置業(yè),可以出臺一項(xiàng)政策,對于來張家界購房的外來人,頒發(fā)“名譽(yù)市民”稱號,享受同本地人一樣的社會福利,在買房、旅游等方面享受本地人待遇。這些都是不錯(cuò)的做法,許多地方推行過并取得了不錯(cuò)的效果。
  問:新政的出臺,對貴公司的樓盤“天門壹號”銷售有影響嗎?“天門壹號”在市場預(yù)計(jì)中價(jià)格將有提升的趨勢,您對這個(gè)事情作何解釋呢?
  郭新偉:房地產(chǎn)新政對“天門壹號”如果說是影響,更多的應(yīng)該是心理影響,而真正的影響不會太大。我們的客戶群體為高端人群,他們的承受能力一般不會太弱。目前,“天門壹號”不是大規(guī)模漲價(jià)而是對價(jià)格體系不合理的部分進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,其主要原因一是現(xiàn)行建筑主材價(jià)格不斷上漲,建安成本已大幅增加;二是從今年3月份開始項(xiàng)目報(bào)建規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)了12%—15%,導(dǎo)致成本增加了150元/平米;三是我們將“天門壹號”從“張家界的天門壹號”調(diào)整定位為“世界的天門壹號”,從區(qū)域內(nèi)走向區(qū)域外市場,在這樣的高定位下,要面對區(qū)域外市場的競爭,對樓盤提高品質(zhì)就會有更高的要求,景觀、配套等成本無疑會增長。“新國十條”已經(jīng)來了,不管什么時(shí)候,辦法總比困難多,本地市場粥少僧多,我們要將“天門壹號”拉向區(qū)域外市場,目前已經(jīng)有16個(gè)省外的客戶在我們這里買房,其中包括北京、上海等一線城市的客戶,這是一個(gè)無窮大的空間,我們對此充滿信心 。
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