博鰲21世紀房地產論壇第11屆年會于7月1日-7月4日在海南舉行，與歷年博鰲房地產論壇一樣，每年都會有唱多或唱空的言論發自于此，今年的論壇也是博弈層出不窮。從專業人士的觀點博弈中，或許我們能夠更明確房地產發展、轉型的出路。因此，本期《第一地產》特收納博鰲論壇中的部分高端言論，以供業內外人士共同參考，進而繼續探討張家界房地產的發展之路。

花樣年控股集團董事局主席潘軍：
轉開發為運營 開發商需要以服務求變
以2010年起的調控為標志，中國房地產的黃金十年已過去，經過今年和明年的調整，擺在更多房企面前的問題是去留問題。隨著調控的持續，下半年將有更多中小開發商面臨淘汰。房地產行業也將迎來新一輪整合的機遇。
在中國，政策對經濟的影響力太大，所以開發商也應該從現在起為應對地產多元化的發展做好轉型準備。住宅在經歷了十幾年的快速發展后，消費者對產品的需求日益存在差異化。開發商面臨的當務之急是增強自己的核心技術。在開發商依舊把目光聚焦在開發土地、建設住宅上時，2010年花樣年開始了企業的戰略轉型，由原來的單一住宅開發商向綜合服務運營商轉變。在保證現金流大于0的前提下，花樣年將對旗下商業地產進行持有。

北京科技大學教授趙曉：
房地產黃金發展期仍在.. 當下須轉變發展模式
我認為中國的經濟風險其實不大，而機會很大。中國房地產仍然存在黃金的發展時期，城市化必然帶來這樣的事實，這個產業仍然會是中國的主導產業。但是中國房地產有這樣一個黃金發展前景，并不等于可以按照過去的發展模式繼續進行下去，中國房地產的確到了應該轉變發展模式的時候，即逐漸從香港模式向新加坡模式轉變。新加坡的模式是政府所主導的供應占了90%，中國不會達到這么多，但比例也在逐漸上升。
過去，我觀察到了幾大趨勢：
一、中國經濟一直發展很好，但是中國股市沒有表現出來，房地產同樣也是這樣，當它附加了太多的政策訴求、太多政策干預的時候，我們對房地產的預測是很難準確的，只有接近政策核心的人會清楚房地產會呈現怎樣的變化。
二、炒房時代要轉向理財投資時代。前一段時間是炒房投資，中國投資的平均年收益率大概在15%以下，投資商業地產的收益率大概在10%以上。經歷了這一輪調控后，個人再去投資房地產，它的收益率可能不到9%。有統計表明，如果你是做房地產信托基金的投資，大概收益率非常穩定，而且你進入的門檻也很低，收益率只有3-5%，如果你借助與信托進行投資，你的收益率只有10%，經過專家的理財，收益率達到80%以上，尋求最高投資的辦法是專家理財，因此我們說，炒房投資的時代，就要轉向理財投資的時代。

歐派集團營銷總裁姚吉慶：
地產可做蘋果模式.. 整合價值生態鏈成關鍵
蘋果為什么能夠迅速崛起？重要的是設計能力和自我整合能力，它整合了全世界最優秀的設計資源。下一個十年，無論是旅游地產發展還是其他的地產發展，最核心的還是要進行精裝修，精裝修的方式上，就可以做蘋果模式的轉型。實際上開發商就是一個資源整合者或者是整個價值鏈的鏈主，主要的功能就是兩點：第一，策劃，對于目標消費者而言，要找到自己的目標消費群，然后規劃這些項目。第二，針對目標消費群，如何實現他們喜歡的社區環境，例如外觀風格，還有公用環境的開發。實現蘋果模式，還需要將精裝房設計不同的風格，然后跟不同家居空間對接，尋找和選擇好的家居供應商，由他們提供不同風格的空間。

海爾地產集團董事長兼首席執行官盧鏗：
應完善土地供應結構.. 支持責任房企區域開發
現在中國的房地產界出現問題的根源就在土地上，茅于軾教授曾經提到過，18億耕地的說法是質疑的。大家知道改革開放30年來，中國取得這么多成就最根本的原因是什么，是大量的土地被置換、被出讓之后，得到大量的資金，大量的資金支持今天中國的工業化、現代化和城鎮化。
解決土地問題，第一是可以把沙漠土地、鹽堿土地等數以萬畝地改過來。第二是置換土地，像上海這樣的城市還需要保留幾千公里的農田嗎？完全不必要，完全可以用它的大量資本換取邊區土地的成倍量的開發。第三是提高單產，我們18億畝耕地的提出是最落后的單產量，以保證我們國家的糧食安全，這大可不必，像以色列，可以產出30噸的辣椒，30噸的番茄，這說明了一個道理。
同時，我覺得應該支持有責任、有經驗的開發商進行區域開發，但是現在許多大城市不允許開發商進行開發，這樣使得很多土地的價值表現能力降低。另外，土地的招拍掛，招標基本上被廢了，基本上是競價，招標是帶方案招標的，能最好地體現土地的結構性應用。

首創置業董事長劉曉光：
十二五時期經濟轉型的長效互動
從房地產的角度來看待商業地產的前景時，無論是限購政策、房產稅問題、保障房問題等等，我想都已經說明了在很大程度上對住宅市場的限制。商業地產應該是一個比較安全的資金的投資通道，所以說現在很多的社會上的資金在向這方面轉移，當然還有旅游地產、醫療地產、養老地產等等。
就未來的商務業態而言，品牌加實惠會成為一種趨勢，其關鍵是要有自己的核心競爭力。于是我們在創建“芭蕾雨”的商業模型時，提出“3+X”的模式。把項目的開發、企業轉型、城市升級、區域的就業和稅收緊緊地融合在一起。
“3”指的是商業群及環境的休閑住宅。“X”指地方特色資源的業態。這樣我們把國際化的奧特萊斯在區域配置起來，配置在大城市周邊，或若是城際周邊，或在旅游區，形成一個依托城市的發展規劃，整合商業上下游的產業鏈。當然，我們在做產業地產過程中，也面臨非常大的挑戰，觀念、選址、資源索取、資本及產業管理等挑戰。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉：
房產今明兩年無機會... 未來進入穩定增長期
2010年是一個拐點，在今后一段時間，就是三年的時間，房地產保障房要超過2010年是很困難的。現在說得比較多的，是房地產泡沫馬上要破裂，這個我是高度不同意的。盡管房地產行業已經從一個有魅力的行業，變成不那么吸引人的行業，但是房地產要在中國有一個雪崩式的降價，在未來30-50年出現崩潰的可能性是非常小的。
2011年之所以我們認為這個行業需要調整，原因是這樣的：第一，今年的經濟增長是溫和增長，通脹比較高，流動性日益緊張；第二，保障房建設會導致資金缺口持續上升，限房、限購，這些因素持續；第三，地方政府、商業銀行等等，陸續陷入財務困境；第四，機會存在于兩點，我并不認為今后開發商還有賺大錢、賺快錢的機會；第五，三四線城市的商業配套特點，要么是剛剛通了高鐵或高速，要么這些城市的物業形態剛剛從多層向高層轉化。
在未來的兩三年、三五年，這段時間我個人認為房地產沒有特別好的機會，因為政策撲朔迷離。房地產行業現在雖然說不上是夕陽，但是魅力已經在衰減。
本報綜合