自上期《購房，你準備好了嗎》刊出后，收到讀者強烈的反響，這期特開此“選房”篇。當我們購房者做好前期準備后，必須親入樓盤，進行實地斟察，才能真正選到自己心儀的房子。選房時，我們該注意什么呢？

樓盤廣告霧里看花
據不完全統計，業主與開發商、物業之間的糾紛50%以上都是和虛假廣告有關。各位購房者在眼花繚亂的樓盤廣告面前，要保持足夠的理性，不要被廣告中美輪美奐的圖片或華麗的文字描繪所迷惑。
首先，學會辨認常見的虛假廣告內容。在樓盤宣傳的時候，通常會模糊以下幾個概念：廣告中不標明銷售價格的有效期限，這種手段常被一些所謂的“特價房”采用。當具體涉及面積的時候，往往不標明是建筑面積還是使用面積。
其次，在大多樓盤廣告中都會用大量圖片增加視覺效果，購房者需要弄清楚這些圖片是建筑設計效果圖還是模型照片。把商業、教育、綠化、交通等正處于政府規劃中的項目作為樓盤的配套設施進行宣傳。另外，由于國家規定廣告中不可以使用“第一”、“首個”、“最”等極端形容詞語，也不可以主觀預測，因此，如果廣告中出現一些明示或者隱含升值、保值的內容，甚至出現極端形容詞，就要對廣告的可信度產生懷疑了。所以一定要去現場實地考察，核實廣告中的內容；可以用相機拍下開發商所做的沙盤，做以后維權的證據。在簽合同之前或支付定金之前，可以要求開發商提供空白預售合同，以核實廣告內容是否包含在內；若廣告內容沒有在合同中體現，一定要主動提出把未來“發生的內容”寫入合同中，對未來景觀的效果圖和文字、配套設施的承諾等可作為合同的附件，以防止實際與承諾不符的現象發生。最重要的是，購房者一定要保留好所有的樓書、廣告，作為日后維權的證據之一。如遇有欺騙，購房者要保留相關證據并立即向各級工商行政管理、房地產管理部門等投訴，還可以向新聞媒體舉報，也可向該機構所在地法院提起訴訟。

樓書中的奧妙
相比大眾媒體上的房地產廣告，樓書的內容更為翔實和豐富，除了樓盤名稱、位置等基本信息說明，產品的功能與格調、開發商的設計初衷、給購房者帶來未來生活的期許等也都在樓書里面得到了體現。
在拿到樓書后，首先要看廣告中有沒有刊登預售銷售許可證號、開發企業的名稱等基本信息。然后從以下幾個方面瀏覽：
(1)區域縱覽。包括區域優勢、生態核心等。由于房產是一種稀缺資源，區位的重要性尤為凸顯；另外，區域位置對房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，樓書中常會看到“臨近某個成熟商圈”的字樣來體現樓盤的地理位置優勢。(2)樓盤概況。包括推廣名稱、占地面積、建筑面積、小區整體布局、容積率、綠化率、物業結構、物業座數、開發商、投資商、策劃代理公司、設計施工單位、物業管理公司等。開發商為了吸引購房者的眼球，會在樓盤推廣名稱上搞很多噱頭，但樓盤推廣名稱并不一定就是簽訂購房合同中的名稱。凡是正規開發的房地產項目，樓書上肯定有開發商、投資商的名稱。(3)位置交通。包括出行交通狀況介紹、樓盤所處位置示意圖、交通路線等。有些樓書中描述的出行交通狀況是一種在現實生活中很難實現的理想狀況，如“十分鐘車程到某地”，“距某某商業中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無阻的情況下，目的是為了給購房者一種交通十分便捷的感覺。樓盤位置示意圖僅為“示意”，有些不負責任的開發商以地圖上兩點間的直線距離計算樓盤與市中心或區域核心地段的公里數。因此，從樓書上看樓盤幾乎都處在一個非常好的位置。(4)規劃設計。包括規劃理念、規劃特點、建筑特色、環藝風格等。樓書中這部分的文字常常是如散文詩般亦真亦幻的語言，成片堆砌的華麗詞藻，令購房者頗覺如墜云霧，真假莫辨。(5)生活配套設施及周邊環境。包括建筑環境、景觀環境、教育、商場、醫療、金融、餐飲、休閑娛樂等。許多開發商常會把正處于政府規劃中的項目作為樓盤的配套設施寫入樓書中進行宣傳。為了讓購房者對建筑環境、景觀環境有直觀地感知，樓書中常會運用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或實景圖。（6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質描述。戶型是影響購買的關鍵購買驅動因素之一，因此，樓書中會不遺余力地把戶型特色、戶型優點“悉數”展示。 (7)售價。不同的樓書會使用不同的價格概念，有些樓書標注的價格很具有誘惑力，但可能只是起價。實際售價會由樓層、朝向、戶型結構等因素決定。有些銷售價格是有有效期限限制，購房者一定要注意。

看沙盤中須記
沙盤相比樓書，具有形象直觀、立體感強的特點，它能夠從宏觀上展示樓盤的布局、環境。但是，由于沙盤更多是開發商初期設計方案的一種體現，而從前期規劃到中期施工到后期交付，中間有很多不可預測的變更因素，加上沙盤制作費用比較昂貴，因此開發商很少會變更沙盤模型，這使得有些沙盤的可信度大打折扣。所以我們要牢記沙盤與建設好的實景是不可能完全一樣的。針對沙盤模型“多看”、“多問”、“施工現場多勘測”，是必不可少的！
首先，我們要看樓盤銷售價格和沙盤體現的樓盤品質是否平衡。如果樓盤銷售價格很低，但是沙盤做得又十分精美，就要引起購房者的注意了！沙盤的制作成本是比較高的，一個高檔樓盤的沙盤要花掉幾十萬的制作費用，這說明了沙盤的制作質量與樓盤的品質是存在某種關聯性的。
第二，沙盤上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例。按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規定的潛臺詞是：沙盤模型僅供參考?？瓷潮P的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例制作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。
第三，看小區整體規劃。沙盤是小區的縮影。在沙盤上，小區密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目了然，而這些對以后的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。
第四，看開盤區域及樓棟朝向。大多樓盤都是分期開發，因此在總攬全局之后，應重點關注意向購買的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的采光、通風、窗外景觀等，也是選房的衡量標準。
第五，看樓間距。90%的沙盤是放大樓體間距的！據專家介紹，夸大樓間距是開發商的一種促銷手段。一般情況下，人在15米以內就可以清晰地辨別對方。因此，低層住宅樓間距應大于15米，而那些高層住宅樓間距應當大于24米。知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。如果可以進入施工現場，最好能親自站在兩個樓棟之間感受一下是否有壓迫感。
第六，看綠地。有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。
第七，看內交通。小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，內交通的合理性對于居住的安全和環境的靜謐性是比較關鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要詢問一下小區在內交通上有什么措施，如何規劃小區內的車行、人流等。
第八，看公共設施具體位置。為了美觀，沙盤中常會把小區內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之?？瓷潮P時，一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購房者，因為看沙盤模型是俯視，而實際將會平視這些公共設施，會出現因過高或過近影響窗前景觀的情況。
第九，看小區內不明確建筑物。沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建筑物。這些不明建筑物，極有可能在未來某一天變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對開發商產生一種約束力。
第十，看周邊。相關法律規定，開發商對沙盤模型內關于樓盤內具體情景的解讀是有效的，樓盤外的則無效，也可以不涉及。也就說，樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉站等，即使開發商不告知，購房者也不能因此告開發商欺詐。沙盤往往會將小區周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有，購房者要向售樓人員了解清楚。周邊的配套是樓盤的一個賣點，也是開發商在沙盤中會重點標注的。一般來說，稍大的社區周邊應設有學校，且小區離學校的距離應在300米左右；超市、菜市場等服務半徑最好不要超過150米。因此，實地考察就尤為重要了！