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日常生活

首付50%你還買嗎？

更新時(shí)間:2018-03-19 12:37:24 來源：yxfuhua.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評(píng)論
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4月17日，國務(wù)院再發(fā)調(diào)控房?jī)r(jià)新政策：對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款，并首推房?jī)r(jià)問責(zé)制。
如果說15日的二套房貸首付不得低于50%的政策還是相對(duì)溫和，如今三套房政策一出，可以看出政府保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的決心。但由于房貸新政中并沒有相關(guān)細(xì)則，二套房究竟如何認(rèn)定？1.1倍利率只針對(duì)新發(fā)房貸還是新老房貸一起調(diào)？都成為人們非常關(guān)注的話題。
最終如何認(rèn)定二套房，央行目前仍未出臺(tái)具體細(xì)則，因而對(duì)于二套房新政策，很多人都存在疑問。
疑問一：第二套房如何認(rèn)定？
此次，國務(wù)院要求：“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。”可以預(yù)見，不久相關(guān)部門就會(huì)就“二套房”出臺(tái)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。
全款購房后，再申請(qǐng)貸款購房，是否屬于第二套房？
按照人民銀行對(duì)第二套房的界定：“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是針對(duì)房產(chǎn)，是指貸款的次數(shù)。之前通過一次性付清與贈(zèng)與的方式獲得房產(chǎn)，沒有貸款記錄，沒有通過銀行按揭買過房，都屬于首套。
男方婚前有貸款購房記錄，婚后，以妻子名義(沒有貸款購房記錄)申請(qǐng)貸款購房，是否屬于第二套房？
該情況屬于第二套房。央行明確對(duì)二套房貸給予了以家庭為單位的說法，雖然女方?jīng)]有貸款購房記錄，但由于在結(jié)婚后，兩個(gè)人共同組建了家庭，商貸記錄已為家庭共有。即便再以女方名義買房，仍屬于二套房范疇。
貸款還清后，再貸款購房，是否屬于第二套房？
按照人民銀行對(duì)第二套房的界定，由于借款者已貸款購買了自住的房屋，因此，不屬于“首套自住房”的范疇，再貸款購房時(shí)，應(yīng)該算成二套房。但目前各銀行在判定時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)并不相同。在本次新政出臺(tái)前，有銀行表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司剑瑒t即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房來處理；有銀行表示，即使曾經(jīng)貸款買過房，只要第一套房貸已還清，再次貸款買房也可按第一套房貸執(zhí)行。
父親曾貸款買過房，自己再買房，是否算為第二套房？
不屬二套。盡管央行明確對(duì)二套房貸給予了以家庭為單位，但借款人家庭是指包括借款人、配偶及未成年子女為單位。也就是說，單身成年人以本人認(rèn)定家庭單位；已婚成年人以夫妻兩人共同認(rèn)定為一個(gè)家庭單位，其未成年孩子不能獨(dú)立構(gòu)建家庭單位，可計(jì)入家庭單位的一員。只要已成年，則就以本人作為獨(dú)立家庭單位，不受家里其他人的影響。
疑問二： 已簽合同但未收到貸款是否按照新政執(zhí)行？
由于銀行近幾個(gè)月的信貸額度偏緊，出現(xiàn)了大量客戶貸款已獲批復(fù)但未放款的情況。對(duì)于這部分“特殊群體”，是執(zhí)行新政還是趕上末班車？目前尚無定論。據(jù)銀行相關(guān)人士透露，新政出臺(tái)時(shí)已簽署貸款合同的按老政策執(zhí)行，新政出臺(tái)時(shí)還沒有簽署貸款合同的貸款申請(qǐng)，按新的政策執(zhí)行。
疑問三： 1.1倍利率只針對(duì)新發(fā)房貸還是新老房貸一起調(diào)？
“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。”但新政沒有明確指出，1.1倍的利率標(biāo)準(zhǔn)是只針對(duì)新批準(zhǔn)的二套房貸，還是對(duì)于已經(jīng)發(fā)放的二套房貸，也要一起調(diào)整。
新政是否會(huì)追溯過往房貸？“具體執(zhí)行文件還沒有收到，按照以前的慣例，折扣的變化只針對(duì)新房貸，存量房貸不會(huì)進(jìn)行調(diào)整(即老房貸)。”一位在銀行從事信貸工作多年的人士告訴記者，利率折扣在客戶和銀行簽定合同時(shí)就已經(jīng)確定了。除非國家明確要求統(tǒng)一調(diào)整，否則，就會(huì)按合同約定的折扣繼續(xù)執(zhí)行，1.1倍利率只針對(duì)新房貸。
疑問四：新政策使首付成難題的情況下，買房交了定金可以退嗎？
目前，不少人退貸是因?yàn)闇?zhǔn)備退房，而交給開發(fā)商的定金是否能夠退還也成了這部分市民最關(guān)注的事情。一位資深律師表示，購房者付給開發(fā)商的定金是為了擔(dān)保合同履行，如果因購房者單方面原因合同無法履行，那么定金是不能夠退的。
目前購房合同上大都寫明，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”如果購房者因國家出臺(tái)了宏觀政策調(diào)控樓市，而無法獲得銀行貸款，比如因?yàn)槭赘冻蓴?shù)提高，付不出首付；三套房銀行停貸等，那么購房者可以和開發(fā)商協(xié)商進(jìn)行退款。
雖然新政策的發(fā)布，引發(fā)眾人不同的議論，但就目前來看，二套房貸新政策對(duì)張家界房地產(chǎn)業(yè)的影響還不算大。新政策在具體、全方位地執(zhí)行之后，到底會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，這是我們目前不能預(yù)知的，所以，現(xiàn)在大多數(shù)人仍處于觀望之中。........................................................ （本報(bào)綜合）
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